Planungsentwurf Baufrösche Göttingen (inoffizieller Entwurf)
Bauvorhaben IWF-Gelände, Nonnenstieg 72
www.planetposter.de/iwf/bodenfauna.htmDiese Seiten sind nur als Arbeitsdatei zum privaten und internen Gebrauch gedacht, nicht zur öffentlichen Diskussion. Die Seiten in dieser Zusammenstellung sind nicht dazu gedacht, direkt an die Öffentlichkeit zu gelangen und in Suchmaschinen auffindbar zu sein. Alle Aussagen und Argumente spiegeln nur eine ungeprüfte persönliche Einschätzung wieder und erheben keinen Anspruch auf Stichhaltigkeit. Auch die hier gezeigten Abbildungen erheben als Beiträge zur politischen Diskussion zur Stadtplanung und Stadtentwicklung genau wie Karikaturen keinen Anspruch auf sachliche Richtigkeit.
Bilder (Grundrisse, perspektivische Zeichnungen, Skizzen), soweit nicht anders angegeben: Malin Przygodda (Creative Commons CC-by-sa). Die zeichnerischen Darstellungen haben den rechtlichen Status von Karikaturen.
Planungsentwurf Baufrösche Göttingen Bodenversiegelung Bodenfauna Baumregistrierung Baukostenanalyse Untertrifaller Wien Baukostenanalyse Windausweg
Perspektivische Zeichnungen: IWF Planung Wien IDZ 4 auf einmal
Leitlinien für einen eigenen Vorschlag
Planungsentwurf Baufrösche Göttingen (inoffizieller Entwurf) |
|
Analysen zur Bodenversiegelung und zur Bodenfauna
Es ist schon ein bisschen verwunderlich, dass niemand bislang auf die Idee gekommen zu sein scheint, die Auswirkungen der Planungen auf eine eventuell intakte Natur zu analysieren.
Die schwarz-weissen Karten sind nicht genordet.
Sie erlauben eine quantitative Analyse der Bodenversiegelung (ohne Berücksichtigung von Hanglagen) und der Auswirkungen von Bauvorhaben auf die auf dem Grundstück vorhandene naturnahe Bodenfauna und -flora.
|
Bodenversiegelung IWF-Bebauung aktuell Planung Untertrifaller, Wien Planung Baufrösche, Göttingen | % der Grundstücksfläche 29 % 42 % 37 % | Versiegelter Boden
|
Tabelle 1. Bodenversiegelung. Gebäude und zubetonierte bzw. zugepflasterte Flächen auf dem Gelände.
In der Planung Untertrifaller Wien wurde mit einkalkuliert, dass die Planung in dieser Form wegen zu enger Feuerwehrzufahrten noch korrigiert werden muss, es muss noch mehr Fläche versiegelt werden als in den Planzeichnungen ausgewiesen. Die Planzeichnungen bringen es nur auf eine Versiegelung von 40 %.
Tabelle 2. Grad Zerstörung der Bodenfauna (und -flora) bei verschiedenen Planungen.
Bodenfauna wird nachhaltig zerstört durch Bodenversiegelung sowie durch Baufahrzeuge in der Bauphase. Wird nichtversiegelter Boden wieder hergestellt und steht der Natur dann wieder zur Verfügung, dauert es lange, bis die natürliche Bodenfauna und -flora wieder hergestellt ist (manche Arten kommen erst nach 2000 Jahren wieder).
Sterile Rasenflächen haben ähnliche Auswirkungen wie versiegelter Boden.
Auf dem aktuellen IWF-Gelände sind noch etwa 41 % der Bodenfläche intakt und beherbergen eine reichhaltige Fauna und Flora. Der Rest ist entweder versiegelt (Tabelle 1) oder es handelt sich um relativ sterile Rasenflächen.
Bei Abriss und Neubebauung nützt die Begrünung von Flächen wenig in den Gebieten, in denen bereits vorher die natürliche Fauna und Flora zerstört wurde. Hinzu kommen zusätzliche massive Eingriffe durch Baufahrzeuge.
Sowohl nach Ausführung der Planungen Untertrifaller Wien als auch Baufrösche Göttingen wären 87-88 % der natürlichen Bodenfauna und -flora in dem Gebiet zerstört. Von der jetzigen noch intakten Fläche würden in beiden Planungen noch einmal mehr als zwei Drittel des Bodens zerstört werden.
Hintergrund ist offenbar nicht eine schlechte Umsetzung der Architekturbüros, sondern wir scheinen es teilweise auch mit überzogenen Forderungen der Stadtverwaltung zu tun zu haben, mit wenig Rücksicht auf intakte natürliche Biotope innerhalb des Stadtgebietes, und in erster Linie an der Grundstücksgrösse orientiert. Das 19.200 qm grosse Gebiet wurde offenbar in seiner Gesamtheit als Baufläche begriffen, das im Prinzip mehr oder weniger vollständig von Baggern und Planierraupen bearbeitet werden durfte.
Baumarten auf dem "Kern-"Grundstück.
Anzahl der Bäume mit Stammdurchmesser > 20 cm: 169. Davon sollen mindestens 82 gefällt werden.
Anzahl der Bäume mit Stammdurchmesser > 32 cm: 114 (= Umfang > 100 cm). Davon sollen mindestens 65 gefällt werden.
Geschützt nach Baumschutzsatzung sind alle mit Umfang > 100 cm von Bergahorn bis Vogelkirsche, also alle ausser Apfel (Obstbaum), Nadelbäume und Weiden.
Gruppe "Bergahorn bis Vogelkirsche": 132 Bäume > 20 cm (davon zu fällen: 59)
Obstbäume: 1
Weiden: 7 (davon zu fällen: 5)
Nadelbäume: 29 (davon zu fällen: 18)
Kosten- und Planungsanalyse des Vorschlags Untertrifaller, Wien
|
 |
Analyse der Angaben in der Broschüre
Nutzfläche Grundstück: 19200 qm. Das ist nicht die Grösse des IWF-Grundstücks, sondern die Summe der Wohnungen und Gewerberäume.
Handelsflächen 800 qm, Dienstleistungsflächen 1000 qm. In den Häusern 1-4. Rest Eigentumswohnungen.
Die bebaubare Grundstücksgrösse ist 32485 qm (gesamt) - 10506 qm (Kleingärten) = 21979 qm.
Anzahl der Wohnungen: "ca. 170" sind angegeben auf seite 2.
Analyse der Baupläne:
a - Häuser 1-7: je 4 Geschosse, je 6 Wohnungen pro Geschoss, deren Flächen: 70,25 + 85,27 + 85,27 + 72,41 + 86,15 + 85,93 qm = pro Geschoss 485,28 qm. Dazu pro Haus 1 Dachgeschoss mit je 2 Wohnungen, deren Flächen: 133,62 + 132,23 = 265,85 qm. Nutzfläche pro Haus = 2206,97 qm.
Diese Angaben scheinen auch zu stimmen. Grundfläche jedes Hauses 37,25 m x 23,75 m = 884,7 qm, davon abzuziehen die durch das 5eck und Balkons, Atrium und Treppenhaus ausgesparten Flächen, 485 qm Wohnfläche pro Geschoss kommt also gut hin.
Handel und Dienstleistungen im Erdgeschoss: 4 Häuser mal 485 qm = 1940 qm, angegeben wurden (Seite 2) 1800 qm, das scheint auch zu stimmen.
Summen:
Wohnungen: 7 Häuser x 4 Geschosse x 6 Wohnungen = 168 Wohnungen, davon abziehen 4 x 6 = 24 Wohnungen (Gewerbe) = 144 Wohnungen, dazuzählen 7 x 2 = 14 Dachgeschosswohnungen = 158 Wohnungen.
Nutzflächen (Wohnungen und Gewerbe): 7 Häuser x 4 Geschosse x 485,28 qm = 13587 qm, dazu Dachgeschosse 7 x 265,85 qm = 1860,95 qm
Summe aller Nutzflächen Häuser 1-7 = 15448 qm.
b - Häuser I-III: je 4 Geschosse, je 3 Wohnungen pro Geschoss, deren Flächen: 84,13 + 83,65 + 79,26 qm = pro Geschoss 247,04 qm. Dazu pro Haus 1 Dachgeschoss mit je 2 Wohnungen, deren Flächen: 86,43 qm + 86,42 qm = 172,85 qm. Nutzfläche pro Haus = 1161,01 qm.
Plausibilität: Grundfläche jedes Hauses 14 m x 24 m = 336 m, ausgesparte Fläche Treppenhaus 32,6 qm, kommt auch hier halbwegs hin (sollten nicht 247 qm sondern 303 qm sein, hängt mit den Mauern zusammen, die nicht als Nutzfläche zählen).
Summen:
Wohnungen: 3 Häuser x 4 Geschosse x 3 Wohnungen = 36 Wohnungen, dazuzählen 3 x 2 = 6 Dachgeschosswohnungen = 42 Wohnungen.
Nutzflächen (Wohnungen): 3 Häuser x 4 Geschosse x 247,04 qm = 2964 qm, dazu Dachgeschosse 3 x 172,85 qm = 3483,03 qm
Summe aller Nutzflächen Häuser I-III = 3483 qm.
Gesamtsummen:
Wohnungen: 158 + 42 = 200. Diese Zahl stimmt nicht mit den auf Seite 2 angegebenen 170 Wohnungen überein. Die tatsächliche Zahl der Wohnungen liegt 18 % höher.
Nutzflächen: 15448 + 3483 qm = 18931 qm (das ist für die Gewinnrechnung wichtig).
Tiefgaragenplätze: angegeben auf Seite 2 sind "ca. 350". Diese sind nicht im Grundriss eingezeichnet (nur im Aufriss) und erlauben keine Schlussfolgerung auf die tatsächliche Planung. 18 % mehr wären 413 Tiefgaragenplätze.
Die dazu benötigte Fläche wäre folgende: 1 Parkplatz = 5 x 2,50 m = 12,5 qm, Zufahrten etwa 90 % davon = 11,25 qm, Summe pro Parkplatz = 23,75 qm.
Für 350 TG-Plätze: 8312,5 qm
Für 431 TG-Plätze: 10236,25 qm
Autobesatzzahl pro Wohnung: 2,06.
Baukostenrechnung
Abrisskosten IWF
Haupthaus 600 qm x 3 Stockwerke = 1800 qm
Zwischenhaus 200 qm x 1 Stw = 200 qm
Südhaus 900 qm x 2 Stw = 1800 qm
Hausmeisterhaus 100 qm x 1 Stw = 100 qm
Mittelhaus 550 qm x 1 Stw = 550 qm
Ganghäuser 150 qm x 1 Stw = 150 qm
Nordhaus 400 qm x 2 Stw = 800 qm
Nordvilla 200 qm x 1 Stw = 200 qm
Südvilla 200 qm x 1,5 Stw = 300 qm
Summe 5900 qm
http://www.bauskript.de/online-rechner/baukosten/baukosten.html
Kosten "normal" (also keine besonderen Vorkommnisse): netto ca. 200.000 EUR
Grundstückspreis
Gerechnet wird mit 7 Mio EUR. Aktueller Quadratmeterpreis etwa 320 EUR/qm (01.2013). Das würde 7.033.280 EUR ergeben (21.979 qm), was ganz gut hinkommt. Die Preise sind ständig am steigen, der qm-Preis war Anfang 2012 niedriger.Reine Baukosten
http://www.bauskript.de/online-rechner/baukosten/baukosten.html
Baukosten pro Haus, Häuser 1-7 ohne Tiefgarage:
Nutzfläche = 2206,97 qm, Ausstattung "hochwertig" (= 4 von 5), Nutzungstyp Wohnetagenhaus 90 %, Geschäft/Laden 10 %, zu bebauende Grundstücksgrösse 35 x 45 m = 1575 qm, zu bebauende Grundstücksfläche 520 qm (485 qm plus Atrium), Konjunktur und Lage jeweils normal.
Baukosten - Konstruktion netto 2.252.872 EUR
Baukosten - Technik netto 545.726 EUR
Aussenanlagen netto 65.642 EUR
Ausstattung und Kunst netto 40.105 EUR
Baunebenkosten netto 419.789 EUR
Unvorhergesehenes netto 166.206 EUR
Summe netto 3.490.343 EUR
Steuern 663.165 EUR
Gesamtsumme brutto 4.153.508 EUR
Baukosten pro Haus, Häuser I-III:
Nutzfläche = 1161,01 qmNutzungstyp Wohnetagenhaus 100 %, zu bebauende Grundstücksgrösse wie oben 1575 qm, zu bebauende Grundstücksfläche 336 qm, Konjunktur und Lage jeweils normal.
Baukosten - Konstruktion netto 1.186.829 EUR
Baukosten - Technik netto 287.492 EUR
Aussenanlagen netto 77.090 EUR
Ausstattung und Kunst netto 21.106 EUR
Baunebenkosten netto 221.148 EUR
Unvorhergesehenes netto 89.683 EUR
Summe netto 1.883.352 EUR
Steuern 357.836 EUR
Gesamtsumme brutto 2.241.188 EUR
Es kann davon ausgegangen werden, dass der Faktor "Unvorhergesehenes" deutlich sinkt, wenn hintereinander baugleiche Häuser gebaut werden. Dazu kommen Synergieeffekte durch eingespielte Arbeitsschritte. Die Kosten für die Aussenanlagen (berechnet bei 690.000 EUR) sinken wahrscheinlich noch deutlicher. Die zu erwartenden reinen Baukosten liegen dann bei Haus 1-7 bei netto etwa 3.350.000 EUR, bei Haus I-III bei netto etwa 1.800.000 EUR, oder noch etwas niedriger.
Summe reine Baukosten, alle 10 Häuser ohne Tiefgarage:
7 x 3.350.000 EUR + 3 x 1.800.000 EUR = netto 28.850.000 EUR
Baukosten Tiefgarage:
431 TG-Plätze: 10236,25 qm
1 qm = 533 EUR (das scheint ein Durchschnittswert zu sein, ist aber ein Schwachpunkt in der Rechnung)
Summe Kosten Tiefgarage: 5.455.921 EUR
Honorarberechnung für Architektenleistungen (HOAI)
http://www.bauskript.de/online-rechner/hoai/hoai2.htmlHäuser 1-7 ohne Tiefgarage:
Gesamthonorar netto 462.600 EUR (Mindestastz 353.900 EUR)
Umsatzsteuer 19 % 87.900 EUR
Gesamthonorar brutto 550.500 EUR
Häuser I-III ohne Tiefgarage:
Gesamthonorar netto 202.360 EUR (Mindestsatz 179.380 EUR)
Umsatzsteuer 19 % 38.440 EUR
Gesamthonorar brutto 240.810 EUR
Summe Architektenhonorar, alle 10 Häuser ohne Tiefgarage:
7 x 354.000 EUR + 3 x 180.000 EUR = netto 3.018.000 EUR
Architektenhonorar Tiefgarage:
Gesamtkosten 5.455.921 EUR, davon Konstruktion ca. 90 %, Technik ca. 10 %. Reine Schätzung.
Gesamthonorar netto 733.200 EUR (Mittelsatz)
Umsatzsteuer 19 % 139.300 EUR
Gesamthonorar brutto 872.600 EUR
Gesamtsumme Baukosten
200.000 EUR Abriss IWF
7.000.000 EUR Grundstückspreis
28.850.000 EUR reine Baukosten alle 10 Häuser (netto)
5.456.000 EUR reine Baukosten Tiefgarage
3.018.000 EUR Architektenhonorar alle 10 Häuser
733.000 EUR Architektenhonorar Tiefgarage
45.257.000 EUR Summe Kosten gesamt
Gewinnrechnung
http://www.bauskript.de/online-rechner/baukosten/verkauf.html
45.257.000 EUR Summe Kosten gesamt
Erzielbare Hauptnutzfläche: 18931 qm
Kaufpreis 3600 EUR/qm
Summe Nutzen (= Einnahmen aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen): 68.151.600 EUR
Ergebnis vor Steuern (= Gewinn für den Investor): 22.894.600 EUR
Rendite vor Steuern: 50 %
Probe: Ausrechnen der Baukosten "Windausweg" mit derselben Methode
Grundstückspreis: 2.000.000 EUR (aus der Presse)
Abriss altes Gebäude: 200.000 EUR (geschätzt, war etwa gleich gross wie IWF)
Reine Baukosten ohne Tiefgarage:
Nutzfläche = 18662 qm (Städtische Wohnungsbau 7322 qm, Volksheimstätte geschätzt 6000 qm, Wohnungsbaugenossenschaft 5340 qm), Ausstattung "standard" (= 3 von 5), Nutzungstyp Wohnetagenhaus 90 %, Geschäft/Laden 10 %, zu bebauende Grundstücksgrösse 25000 qm (aus der Presse), zu bebauende Grundstücksfläche 8000 qm (geschätzt), Konjunktur und Lage jeweils normal.
Baukosten - Konstruktion netto 17.495.780 EUR
Baukosten - Technik netto 4.238.110 EUR
Aussenanlagen netto 1.057.740 EUR
Ausstattung und Kunst netto 339.230 EUR
Baunebenkosten netto 3.260.080 EUR
Unvorhergesehenes netto 1.31.954 EUR
Summe netto 27.710.510 EUR
Steuern 5.264.990 EUR
Gesamtsumme brutto 32.975.500 EUR
Baukosten Tiefgarage: geschätzt 300 TG-Plätze, x 23,75 qm = 7125 qm, pro qm 533 EUR = 3.797.625 EUR
HOAI Baukosten Häuser (Honorarzone III, Mittelsatz): netto 2.858.600 EUR
HOAI Baukosten Tiefgarage (Konstruktion geschätzt 2,5 Mio, Technik 0,6 Mio): netto 545.200 EUR
200.000 EUR Abriss altes Gebäude
2.000.000 EUR Grundstückspreis
27.710.510 EUR reine Baukosten alle Häuser (netto)
3.797.625 EUR reine Baukosten Tiefgarage
2.858.600 EUR Architektenhonorar alle 10 Häuser
545.200 EUR Architektenhonorar Tiefgarage
37.110.000 EUR Summe Kosten gesamt.
Die Baukosten "Windausweg" sollen Presseinformationen zufolge zwischen 35 und 40 Mio EUR betragen haben. Die Baukostenrechnung haut also ganz gut hin.
Perspektivische Ansichten Grundriss
 |
Perspektische Zeichnung mit aktuellen IWF-Gebäuden.
Bäume in 2 verschiedenen Grössen: kleine mit Stammdurchmesser (in 1 m Bodenhöhe) von 20-32 cm, grosse über 32 cm (also mit Stammumfang über 100 cm). Der Einfachheit halber sind die Bäume vorne und hinten im Bild gleich gross.
 |
Perspektische Zeichnung Planung Untertrifaller, Wien.
 |
Iduna-Zentrum, Göttingen.
 |
Leitlinien für einen eigenen Planungsvorschlag
B - Verkehrskonzept:
- Möglichst wenig Autos auf dem Grundstück selbst.
- Bewohner, die sich verpflichten, ohne eigenes Auto dort zu wohnen (entweder ganz ohne oder Car-sharing), sollen beim Kauf Vorteile haben.
- Vorteile für Bewohner, die (leisere) Strom-Autos haben (das koppelt sich mit Punkt C 3).
- Bereitstellung finanzieller Unterstützung für die Stadt, für Massnahmen zur Reduktion des Autoverkehrsaufkommens im Nonnenstieg.
C - Energiekonzept:
- Heizung der Wohnungen mit Geothermie.
- Warmwasseranlagen auf Basis regenerativer Energieerzeugung.
- Bau von Photovoltaikanlagen auf den Dächern, entsprechende Ausrichtung der Dächer nach der Sonne (Dächer also teilweise begrünt und teilweise mit Solarmodulen bestückt).
- Die Häuser sollen mehr Energie erzeugen als sie verbrauchen.
D - Soziales Konzept:
- Bau von relativ teuren Eigentumswohnungen. Das ist erstmal nicht besonders sozial.
- Leben in der Hoffnung, dass dadurch im Innenstadtbereich bezahlbarer Wohnraum frei wird.
- Der erzielte Gewinn soll nicht zu 100 % in fremde private Taschen fliessen, wo das Geld ausserhalb Göttingens verjubelt wird.
- Etwas von dem erzielten Vermögen soll für die Gemeinschaft eingesetzt werden (Punkt B 4 als Beispiel).
- In diesem Sinne, verantwortliches Handeln für zukünftige Generationen, die auch ausserhalb dieses Grundstücks leben.
